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第一章 长租公寓市场环境分析
第一节 长租公寓政策环境分析
一、管理体制
二、重点政策汇总
三、相关发展规划
第二节 长租公寓经济环境分析
一、宏观经济形势
二、居民收入水平
三、居民消费结构
第三节 长租公寓社会环境分析
一、住房制度改革
二、人口规模与构成
三、城镇化进程情况
第四节 长租公寓房地产市场环境分析
一、整体发展形势
二、房地产投资规模
三、商品房销售情况
四、商品房销售金额
 
第二章 长租公寓发展现状
第一节 长租公寓发展现状分析
一、长租公寓发展阶段
二、长租公寓发展现状
1、参与主体多元化
2、市场规模不断扩大
3、龙头企业加速成长
4、盈利模式摸搜中发展
第二节 长租公寓运营模式分析
一、长租公寓运营主体分析
1、开发商背景的运营商
2、中介背景的运营商
3、专业的公寓运营商
4、酒店背景的运营商
二、多类型长租公寓运营模式
1、轻资产与重资产的运营模式
（1）轻资产模式
（2）重资产模式
（3）优劣势比较
2、集中式与分散式的运营模式
（1）集中式
（2）分散式
（3）优劣势比较
三、长租公寓成功运营关键节点
1、运营管理体系
2、产品研发能力
3、企业融资能力
4、批量拿房资源
第三节 长租公寓发展问题及对策
一、长租公寓发展现存的问题
1、盈利点难突破
2、融资途径窄
3、规模化程度不高
4、服务水平差异大
5、专业人才匮乏
二、长租公寓行业发展相关对策建议
1、降低运营成本，打造规模形成品牌溢价
2、拓展更多金融渠道，建立投资机构退出机制
3、各地规范条例同一，建立行业标准
4、培养公寓行业专业人才
第四节 国际长租公寓企业发展的国际经验借鉴
一、EQR发展分析
1、资产驾驭能力强
2、精准客群定位
3、高效运营能力
4、更好的服务体验
二、大东建托发展分析
1、一站式承建包租
2、全产业链协同
3、现金流好，较高的周转率
4、高成单率，整体入住率高
三、发展经验借鉴
 
第三章 长租公寓资产证券化发展分析
第一节 资产证券化的相关理论
一、基础资产的现金流分析
二、资产重组理论
三、风险隔离理论
四、信用增级理论
第二节 我国企业资产证券化现状分析
一、发行总量提高
二、基础资产类型丰富
三、发行价格稳定
第三节 魔方公寓资产证券化案例分析
一、魔方公寓信托受益权资产支持专项计划概述
1、资产支持证券基本情况
2、相关参与方情况
3、交易结构与流程
4、基础资产情况
（1）基础资产构成及属性
（2）基础资产权利限制情况
（3）基础资产转让行为合法性
5、增信安排
（1）内部信用增级安排
（2）外部信用增级安排
6、专项计划运行现状
（1）发行情况
（2）信用评级状况
（3）收益分配情况
二、魔方公寓信托受益权资产支持专项计划分析
1、魔方公寓资产证券化动因分析
（1）火热需求促使魔方公寓争抢长租市场份额
（2）魔方公寓亟需金融创新获取发展资金
（3）利好政策提供制度温床
（4）魔方公寓具有发行 ABS 的优质基础资产
2、核心环节分析
（1）入池基础资产与资金管理分析
（2）信用增级效果分析
（3）风险隔离手段和效果分析
3、现金流预测分析
（1）基础资产未来特定期间现金流预测情况
（2）基础资产预计现金流覆盖倍数
（3）基础资产现金流预测的主要影响因素分析
4、相关风险和防范措施分析
（1）管理人、托管人尽责履约风险及防范
（2）基础资产相关风险及防范
（3）现金流预测风险及防范
（4）评级风险及防范
（5）市场风险及防范
（6）其他风险及防范
5、魔方公寓 ABS 项目优缺点分析
（1）魔方公寓 ABS 项目优点
（2）魔方公寓 ABS 项目缺点
6、魔方公寓 ABS 案例总结
7、对魔方公寓 ABS 项目的优化建议
（1）合理安排信用增级
（2）优化经营，培养优质基础资产
（3）公募发行拓展融资主体
（4）借鉴储架式发行削减发行成本
第四节 长租公寓资产证券化相关建议
一、完善相关法律体系
二、宽严相济灵活监管
三、利用大数据健全信用评级体系
四、轻化经营、科学管理，培养优质资产
五、合理选择优质资产进行匹配化设计
六、分期选择合适的基础资产类别进行 ABS 融资
七、结合区块链技术进行 ABS 实践
 
第四章 REITs在长租公寓融资中的应用分析
第一节 中国长租公寓融资现状
一、融资模式
二、典型案例
三、融资问题
四、融资总结
第二节 REITs的性质特征及在国内外融资中的应用
一、REITs的定义
二、REITs的分类
1、按组织方式分类
2、按收入来源分类
3、按募集方式分类
4、按设立方式分类
三、REITs的核心优势
1、REITs对房地产直接投资的优势
2、REITs的自身优势
四、国际REITs发展现状和收益情况
1、美国
2、日本
3、新加坡
五、中国REITs的发展现状
1、港台地区
2、内地
六、REITs应用于美国长租公寓的案例分析
1、美国长租公寓REITs (EQR)简介
2、美国EQR的运作流程及运作模式
3、美国EQR的发展分析
4、美国EQR优势总结
七、国际REITs对中国的启示
第三节 中国发展长租公寓REITs的可行性和风险
一、发展长租公寓REITs的可行性分析
1、租赁市场巨大需求
2、核心城市区域物业布局
3、充足的资金来源
4、形成新的退出机制和收益模式
二、长租公寓REITs融资的风险分析
1、市场风险
2、政策风险
3、流动性风险
4、管理风险
5、法律风险
三、新派公寓REITs案例分析
1、案例介绍
（1）项目背景
（2）项目标的资产
（3）新派公寓REITs发售及流动性安排
2、案例分析
（1）项目交易结构设计
（2）基础资产的构建和管理
（3）破产隔离手段设计
（4）信用增级措施
（5）退出机制
3、案例创新之处
（1）正确决策有利于基金退出
（2）通过创新融资渠道降低资金成本
（3）退出机制为公募REITs上市保留了接口
（4）充分发挥了标的资产的创新基因
（5）创新了资产信用评级方式
4、案例存在的问题及原因分析
第四节 长租公寓REITs的融资方案设计及对策建议
一、长租公寓REITs的运作流程设计
1、长租公寓REITs融资模式的运作流程
2、长租公寓REITs参与者的主要职责
二、长租公寓REITs具体运作模式选择
1、组织形式的选择——契约型
2、运作方式的选择——封闭型
3、募集方式的选择——公募型
4、投资对象的选择——混合型
三、中国发展长租公寓REITs的对策建议
1、尽快健全国内房地产信托的法律法规
2、给予必要的税费优惠和减免
3、长租公寓自身价值的实现
4、提升经济社会各主体的诚信意识
5、注重REITs专业人才的培养
 
第五章 房地产企业开发长租公寓商业模式分析
第一节 影响房地产企业的要素分析
一、需求市场对房地产企业的影响
二、政府宏观调控对房地产企业的影响
三、行业竞争对房地产企业的影响
四、长租公寓对房地产企业的影响
第二节 房地产企业开拓服务式长租公寓业务模块的重要性
一、SO 战略：最大限度的发展
二、WO 战略：利用机会，回避弱点
三、ST 战略：利用优势，降低威胁
四、WT 战略：收缩、合并
第三节 服务式长租公寓行业商业模式的分析
一、服务式长租公寓行业的起源及发展现状
二、服务式长租公寓行业的 SWOT 分析
1、服务式长租公寓行业的优势
2、服务式长租公寓企业的劣势
3、服务式长租公寓行业的挑战
4、服务式长租公寓行业的机遇
第四节 房地产企业开发新型服务式长租公寓商业模式的分析
一、新型服务式长租公寓商业模式的内在关联
二、新型服务式长租公寓商业模式中客户页面分析
三、新型服务式长租公寓商业模式中内部页面的内循环系统
四、新型服务式长租公寓商业模式中的盈利模式
五、新型服务式长租公寓商业模式中的市场提供
六、新型服务式长租公寓商业模式的各要素分析
 
第六章 部分城市长租公寓发展分析
第一节 北京市长租公寓发展分析
一、北京市长租公寓发展环境分析
1、经济形势分析
2、人口结构分析
3、政策支持情况
二、北京市长租公寓市场现状分析
1、发展现状分析
2、发展问题分析
3、发展对策建议
三、北京市长租公寓发展前景分析
第二节 上海市长租公寓发展分析
一、上海市长租公寓发展环境分析
1、经济形势分析
2、人口结构分析
3、政策支持情况
二、上海市长租公寓市场现状分析
1、发展现状分析
2、发展问题分析
3、发展对策建议
三、上海市长租公寓发展前景分析
第三节 广州市长租公寓发展分析
一、广州市长租公寓发展环境分析
1、经济形势分析
2、人口结构分析
3、政策支持情况
二、广州市长租公寓市场现状分析
1、发展现状分析
2、发展问题分析
3、发展对策建议
三、广州市长租公寓发展前景分析
第四节 深圳市长租公寓发展分析
一、深圳市长租公寓发展环境分析
1、经济形势分析
2、人口结构分析
3、政策支持情况
二、深圳市长租公寓市场现状分析
1、发展现状分析
2、发展问题分析
3、发展对策建议
三、深圳市长租公寓发展前景分析
第五节 天津市长租公寓发展分析
一、天津市长租公寓发展环境分析
1、经济形势分析
2、人口结构分析
3、政策支持情况
二、天津市长租公寓市场现状分析
1、发展现状分析
2、发展问题分析
3、发展对策建议
三、天津市长租公寓发展前景分析
第六节 成都市长租公寓发展分析
一、成都市长租公寓发展环境分析
1、经济形势分析
2、人口结构分析
3、政策支持情况
二、成都市长租公寓市场现状分析
1、发展现状分析
2、发展问题分析
3、发展对策建议
三、成都市长租公寓发展前景分析
第七节 青岛市长租公寓发展分析
一、青岛市长租公寓发展环境分析
1、经济形势分析
2、人口结构分析
3、政策支持情况
二、青岛市长租公寓市场现状分析
1、发展现状分析
2、发展问题分析
3、发展对策建议
三、青岛市长租公寓发展前景分析
第八节 武汉市长租公寓发展分析
一、武汉市长租公寓发展环境分析
1、经济形势分析
2、人口结构分析
3、政策支持情况
二、武汉市长租公寓市场现状分析
1、发展现状分析
2、发展问题分析
3、发展对策建议
三、武汉市长租公寓发展前景分析
 
第七章 重点长租公寓经营情况分析
第一节 重点集中式长租公寓经营情况分析
一、魔方公寓
1、公寓基本情况分析
2、公寓运营模式分析
3、公寓分布区域分析
4、公寓经营情况分析
5、公寓竞争优势分析
6、公寓发展动向分析
二、万科泊寓
1、公寓基本情况分析
2、公寓运营模式分析
3、公寓分布区域分析
4、公寓经营情况分析
5、公寓竞争优势分析
6、公寓发展动向分析
三、旭辉领寓
1、公寓基本情况分析
2、公寓运营模式分析
3、公寓分布区域分析
4、公寓经营情况分析
5、公寓竞争优势分析
6、公寓发展动向分析
四、世联红璞公寓
1、公寓基本情况分析
2、公寓运营模式分析
3、公寓分布区域分析
4、公寓经营情况分析
5、公寓竞争优势分析
6、公寓发展动向分析
五、龙湖冠寓
1、公寓基本情况分析
2、公寓运营模式分析
3、公寓分布区域分析
4、公寓经营情况分析
5、公寓竞争优势分析
6、公寓发展动向分析
六、未来域
1、公寓基本情况分析
2、公寓运营模式分析
3、公寓分布区域分析
4、公寓经营情况分析
5、公寓竞争优势分析
6、公寓发展动向分析
七、乐乎城市青年社区
1、公寓基本情况分析
2、公寓运营模式分析
3、公寓分布区域分析
4、公寓经营情况分析
5、公寓竞争优势分析
6、公寓发展动向分析
八、安歆公寓
1、公寓基本情况分析
2、公寓运营模式分析
3、公寓分布区域分析
4、公寓经营情况分析
5、公寓竞争优势分析
6、公寓发展动向分析
九、麦家公寓
1、公寓基本情况分析
2、公寓运营模式分析
3、公寓分布区域分析
4、公寓经营情况分析
5、公寓竞争优势分析
6、公寓发展动向分析
十、城家公寓
1、公寓基本情况分析
2、公寓运营模式分析
3、公寓分布区域分析
4、公寓经营情况分析
5、公寓竞争优势分析
6、公寓发展动向分析
十一、YOU+ 国际青年社区
1、公寓基本情况分析
2、公寓运营模式分析
3、公寓分布区域分析
4、公寓经营情况分析
5、公寓竞争优势分析
6、公寓发展动向分析
十二、逗号公寓
1、公寓基本情况分析
2、公寓运营模式分析
3、公寓分布区域分析
4、公寓经营情况分析
5、公寓竞争优势分析
6、公寓发展动向分析
十三、湾流国际共享社区
1、公寓基本情况分析
2、公寓运营模式分析
3、公寓分布区域分析
4、公寓经营情况分析
5、公寓竞争优势分析
6、公寓发展动向分析
十四、窝趣公寓
1、公寓基本情况分析
2、公寓运营模式分析
3、公寓分布区域分析
4、公寓经营情况分析
5、公寓竞争优势分析
6、公寓发展动向分析
十五、新派公寓
1、公寓基本情况分析
2、公寓运营模式分析
3、公寓分布区域分析
4、公寓经营情况分析
5、公寓竞争优势分析
6、公寓发展动向分析
第二节 重点分散式长租公寓经营情况分析
一、自如友家
1、公寓基本情况分析
2、公寓运营模式分析
3、公寓分布区域分析
4、公寓经营情况分析
5、公寓竞争优势分析
6、公寓发展动向分析
二、相寓
1、公寓基本情况分析
2、公寓运营模式分析
3、公寓分布区域分析
4、公寓经营情况分析
5、公寓竞争优势分析
6、公寓发展动向分析
三、青客公寓
1、公寓基本情况分析
2、公寓运营模式分析
3、公寓分布区域分析
4、公寓经营情况分析
5、公寓竞争优势分析
6、公寓发展动向分析
四、优客逸家
1、公寓基本情况分析
2、公寓运营模式分析
3、公寓分布区域分析
4、公寓经营情况分析
5、公寓竞争优势分析
6、公寓发展动向分析
五、爱上租
1、公寓基本情况分析
2、公寓运营模式分析
3、公寓分布区域分析
4、公寓经营情况分析
5、公寓竞争优势分析
6、公寓发展动向分析
六、美丽屋
1、公寓基本情况分析
2、公寓运营模式分析
3、公寓分布区域分析
4、公寓经营情况分析
5、公寓竞争优势分析
6、公寓发展动向分析
七、水滴公寓
1、公寓基本情况分析
2、公寓运营模式分析
3、公寓分布区域分析
4、公寓经营情况分析
5、公寓竞争优势分析
6、公寓发展动向分析
八、蘑菇公寓
1、公寓基本情况分析
2、公寓运营模式分析
3、公寓分布区域分析
4、公寓经营情况分析
5、公寓竞争优势分析
6、公寓发展动向分析
九、蛋壳公寓
1、公寓基本情况分析
2、公寓运营模式分析
3、公寓分布区域分析
4、公寓经营情况分析
5、公寓竞争优势分析
6、公寓发展动向分析
十、集家公寓
1、公寓基本情况分析
2、公寓运营模式分析
3、公寓分布区域分析
4、公寓经营情况分析
5、公寓竞争优势分析
6、公寓发展动向分析
十一、大象公寓
1、公寓基本情况分析
2、公寓运营模式分析
3、公寓分布区域分析
4、公寓经营情况分析
5、公寓竞争优势分析
6、公寓发展动向分析
十二、包租婆
1、公寓基本情况分析
2、公寓运营模式分析
3、公寓分布区域分析
4、公寓经营情况分析
5、公寓竞争优势分析
6、公寓发展动向分析
十三、悦如公寓
1、公寓基本情况分析
2、公寓运营模式分析
3、公寓分布区域分析
4、公寓经营情况分析
5、公寓竞争优势分析
6、公寓发展动向分析
十四、建业魔飞公寓
1、公寓基本情况分析
2、公寓运营模式分析
3、公寓分布区域分析
4、公寓经营情况分析
5、公寓竞争优势分析
6、公寓发展动向分析
十五、土豆公寓
1、公寓基本情况分析
2、公寓运营模式分析
3、公寓分布区域分析
4、公寓经营情况分析
5、公寓竞争优势分析
6、公寓发展动向分析
 
第八章 长租公寓发展前景及趋势分析
第一节 长租公寓发展前景及驱动因素分析
一、房价居高不下，居住矛盾突出
二、租购并举机制之下强力推进加速租赁市场发展
三、规模化规范化的长租公寓更加契合市场需求
四、长租公寓是盘活存量资产的有效路径之一
五、发展长租公寓契合房企转型需求
六、大量资本流入助推市场升温
第二节 长租公寓发展趋势分析
一、引领租赁市场改革，聚焦一线及核心二线城市
二、市场趋于集中化，品牌效应体现
三、强化利用金融工具，优化盈利模式
 
第九章 长租公寓投资要点及运营模式构建
第一节 长租公寓改造设计影响因素分析
一、运营模式对改造设计的影响
二、建筑本体对改造设计的影响
1、待改建筑关联性影响因素
2、待改建筑分类及特征解析
3、居住类建筑特征
4、公共建筑类特征
5、工业厂房类建筑特征
三、租户群体特征对改造设计的影响
1、集中式长租公寓租户群体基本特征
2、心理特征对应的空间设计需求
3、居住行为对应的空间设计需求
4、人体工程学特征对应的空间设计需求
5、消费理念特征对应的空间设计需求
6、居住组成特征对应空间设计需求
第二节 长租公寓项目投资成本管控
一、建设前期投资决策阶段的成本管控
二、建设期获取物业及装修阶段的成本管控
三、项目运营维护阶段的成本管控
四、项目成本管控案例
五、长租公寓成本管控的重点及举措
第三节 长租公寓运营模式构建策略
一、长租公寓运营模式的构建——“房企+中介”
1、不同运营主体下长租公寓运营商比较分析
2、“房企+中介”运营模式构建的原则
3、“房企+中介”运营模式的构建
（1）“房企+中介”运营模式可行性分析
（2）“房企+中介”合作运营模式图
4、“房企+中介”合作运营模式的要点分析
5、“房企+中介”运营模式的优势和风险防范
（1）“房企+中介”运营模式的优势
（2）“房企+中介”运营模式的风险防范
二、国有土地租赁下的“轻资产”运营模式
1、长租公寓“轻资产”运营的动机分析
（1）降低运营成本
（2）减少资金占用,加速规模扩张
2、长租公寓领域试行国有土地租赁权的基础
（1）国有土地租赁权试行的现实基础
（2）国有土地租赁权试行的法律基础
3、国有土地租赁下的“轻资产”运营模式
（1）国有土地租赁下的长租公寓运行模式
（2）长租公寓市场实行国有土地租赁试点的要点分析
4、试行国有土地租赁的优势及相关问题
（1）长租公寓领域试行国有土地租赁的优势
（2）可能出现的问题及相关建议
图表目录
图表：截至2020年长租公寓政策汇总
图表：截至2020年长租公寓行业发展规划
图表：2016-2020年GDP增长形势
图表：2016-2020年居民收入水平
图表：2020年居民消费结构
图表：2016-2020年中国城镇化率变化趋势图
图表：2016-2020年中国流动人口规模变化趋势图
图表：2016-2020年我国房地产开发新开工面积及同比增速
图表：2016-2020年我国房地产开发施工面积及同比增速
图表：2016-2020年我国房地产开发竣工面积及同比增速
图表：中国保障性租赁住房建设规模
图表：美国长租公寓市场主体结构分析
图表：美国EQR“资产增值+租金收入”
图表：2016-2020年美国EQR主营业务收入变化趋势图
图表：美国长租公寓发展经验借鉴
图表：日本住房租赁保障政策分析
图表：日本住房租赁市场资金来源分析
图表：日本住房租赁市场主体结构分析（单位：%）
图表：日本大东建托“承建+代租”闭环生态
图表：2016-2020年日本大东建托房屋出租业务收入变化
图表：日本长租公寓发展经验借鉴
图表：长租公寓主要运营商对比分析
图表：2016-2020年北京市经济增长情况
图表：2020年北京市人口结构
图表：2016-2020年北京市人均可支配收入及消费支出变化
图表：北京市长租公寓相关政策汇总及解读
图表：北京市住租房市场供给规模分析
图表：北京市长租公寓市场需求规模分析
图表：2016-2020年上海市经济增长情况
图表：2020年上海市人口结构
图表：2016-2020年上海市人均可支配收入及消费支出变化
图表：上海市长租公寓相关政策汇总及解读
图表：上海市住租房市场供给规模分析
图表：上海市长租公寓市场需求规模分析
图表：2016-2020年广州市经济增长情况
图表：2020年广州市人口结构
图表：2016-2020年广州市人均可支配收入及消费支出变化
图表：广州市长租公寓相关政策汇总及解读
图表：广州市住租房市场供给规模分析
图表：广州市长租公寓市场需求规模分析
图表：2016-2020年深圳市经济增长情况
图表：2020年深圳市人口结构
图表：2016-2020年深圳市人均可支配收入及消费支出变化
图表：深圳市长租公寓相关政策汇总及解读
图表：深圳市住租房市场供给规模分析
图表：深圳市长租公寓市场需求规模分析
图表：2016-2020年天津市经济增长情况
图表：2020年天津市人口结构
图表：2016-2020年天津市人均可支配收入及消费支出变化
图表：天津市长租公寓相关政策汇总及解读
图表：天津市住租房市场供给规模分析
图表：天津市长租公寓市场需求规模分析
图表：2016-2020年成都市经济增长情况
图表：2020年成都市人口结构
图表：2016-2020年成都市人均可支配收入及消费支出变化
图表：成都市长租公寓相关政策汇总及解读
图表：成都市住租房市场供给规模分析
图表：成都市长租公寓市场需求规模分析
图表：2016-2020年青岛市经济增长情况
图表：2020年青岛市人口结构
图表：2016-2020年青岛市人均可支配收入及消费支出变化
图表：青岛市长租公寓相关政策汇总及解读
图表：青岛市住租房市场供给规模分析
图表：青岛市长租公寓市场需求规模分析
图表：2016-2020年武汉市经济增长情况
图表：2020年武汉市人口结构
图表：2016-2020年武汉市人均可支配收入及消费支出变化
图表：武汉市长租公寓相关政策汇总及解读
图表：武汉市住租房市场供给规模分析
图表：武汉市长租公寓市场需求规模分析
图表：魔方公寓运营模式
图表：魔方公寓区域分布
图表：万科泊寓运营模式
图表：万科泊寓区域分布
图表：旭辉领寓运营模式
图表：旭辉领寓区域分布
图表：世联红璞公寓运营模式
图表：世联红璞公寓区域分布
图表：龙湖冠寓运营模式
图表：龙湖冠寓区域分布
图表：未来域运营模式
图表：未来域区域分布
图表：YOU+ 国际青年社区运营模式
图表：YOU+ 国际青年社区区域分布
图表：新派公寓运营模式
图表：新派公寓区域分布
图表：自如友家运营模式
图表：自如友家区域分布
图表：相寓运营模式
图表：相寓区域分布
图表：青客公寓运营模式
图表：青客公寓区域分布
图表：蛋壳公寓运营模式
图表：蛋壳公寓区域分布
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